Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan çift taraflı bir hukuki işlemdir. Kira sözleşmeleri ve kira uyuşmazlıkları uygulamada karşımıza daha çok taşınmaz kiralarında karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda konut ve çatılı işyeri kiralarında karşılaşılan hukuki sorunlar üzerinde durulacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Fakat uygulamada yazılı yapılmasının önemli olduğu görülmektedir. Bu nedenle “Kira sözleşmesi yok ev sahibi evden çıkarabilir mi” gibi bir sorunun doğru olmadığı geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu fakat yazılı bir kira sözleşmesinin olmadığı durumlardan bahsedilebilecektir. Her halde taraflar anlaştığı durumda bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedilecektir. Özellikle kırtasiyelerden alınan maktu kira sözleşmeleri somut olaya uygun olmadığında taraflar mağduriyet yaşayabilmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenmeden ve imzalanmadan önce mutlaka bir avukata danışmak önemlidir.
Kiracının katlanmak zorunda olduğu giderler TBK’ya göre kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleridir. Kiracı katlanmakla yükümlü olmadığı ayıpları ev sahibine bildirmek durumundadır. Ev sahibi ayıpları gidermekle yükümlüdür.
Kira sözleşmeleri uygulamada genellikle 1 yıllık yapılmaktadır. Bu bir yıllık süre sonunda kiracı sözleşmeyi sona erdirmek isterse, sözleşme bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak süresi dolduğunda kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Kiraya veren ise sözleşmenin süresinin sona erdiği gerekçesiyle kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir. Ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Ev sahibi sözleşme bitiminde kiracıyı keyfi olarak çıkaramayacak 10 yıllık sürenin dolmasını beklemesi gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Kiraya veren kendisinin, çocuklarının veya anne babasının gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilecektir. Kiraya verilen yerin esaslı onarımı, yeniden yapılması gerekiyorsa ve bu sürede kiralanan kullanılamayacak durumda ise sözleşme kiraya verilen tarafından dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Fesih yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilecek ise yine dava yoluyla kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Ev sahibi, kiracıyı “Almanya’dan oğlum gelecek, kendim oturacağım, evi sattım, kirayı ödemiyorsunuz” diye doğrudan evden çıkartamayacak; dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir. TBK m. 350-356 hükümlerine bakarak detaylı bilgi edinebilirsiniz. Çoğu durumda kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek gibi yan yükümlülüklere aykırılıktan dolayı ev sahipleri kiracıyı evden çıkartmak isteyebiliyor. Bu durumlarda da ev sahibi kiracıya 30 günlük süre vererek aykırılığı gidermesini yazılı bir ihtarla talep ederek, giderilmediği takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir.
Kira sözleşmesi sona erdirilmeden önce mutlaka Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri incelenerek kanuna uygun bir yol izlenmelidir. TBK mevzuata erişmek için bu linke tıklayabilirsiniz:
Ev sahibinin eve ihtiyacı olması durumunda ne yapılır? Kiralananın sonradan edinen kişi TBK m. 351 uyarınca kendisi, altsoyu, üstsoyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilecektir.
“Ev sahibi kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabilir mi” sorusu bu şekilde cevaplanabilecektir. Ev sahibi yalnızca yukarıda sayılan sebeplerle ve genel şartlara göre kiracıyı evden çıkarabilecektir.
Kiracı, kiralanın kiraladıktan sonra kira bedelini ödemediği dolayısıyla kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Kiracı kiralanın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları vardır. Bunlardan birisi de kiralanın teslim edilmesinden sonra imzalanmış olmasıdır. Kira sözleşmesi ile birlikte imzalanan yani kiralanan teslim edilmeden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
Kira sözleşmesi sonunda ev sahibi kirayı tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasını geçmemek üzere artırabilir. Aksi halde TBK m. 344 ihlali söz konusu olacaktır. Sözleşmede kiracı ve kiraya veren kira bedelinin ne kadar artırabileceğini kararlaştırabilmektedir. Bu durum önceden genellikle efe-tüfe oranında artış olarak düzenlenmekteyken, yeni düzenleme ile kiraya veren kira bedelini en fazla %25 artırabilmektedir. Kiracı %25’in üzerinde kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Bu durumda ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi? Kiraya veren sadece bu sebepten dolayı kiracıyı evden çıkaramayacaktır.
Kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından 5 yılın bitiminde kiraya veren kira bedelinin açılacak bir kira tespit davası ile artırılmasını talep edebilecektir. Uygulamada kira bedelinin artırılması davası olarak bilinen kira tespit davasının açılabilmesi için kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açması veya bu süre içinde artışa dair bir ihtar çekilmiş olması gerekmektedir. Böyle yapılmadığı takdirde bir sonraki dönem için kiracıyı bağlayacak bir kira bedeli belirlenmiş olacaktır.
5 yıl tamamlandıktan sonra en az bir ay önce dava açılması veya en az bir ay önce yazılı bildirimde bulunarak dava açılması gerekmektedir. Aksi halde tespit edilen yeni kira bedeli gelecek dönem için etkili olacaktır.
Kiraya veren kiracıyı yukarıda bahsedilen sürelerde ve ayrıca mevzuatta belirlenmiş sürelere uyarak çıkartabilecektir. Kiraya verenin sözleşmeyi fesh edebilmesi için sabit bir süre yoktur. Her bir uyuşmazlık çeşidi için farklı süreler mevcuttur. Fakat sözleşmenin sona ermesi gerekçesiyle kiraya veren acak 10 yılın sonunda kiracıyı çıkarabilecektir.
Ev sahipleri tarafından en çok sorulan sorulardan birisi de kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunun ne olduğu sorusudur. Bu sorunun cevabı her uyuşmazlık için farklı olmakla birlikte yukarıda saydığımız olaylara benzer bir olayda dava açarak, ihtar çekerek yahut icra takibi başlatarak ev sahibi kiracıyı tahliye edebilecektir.
Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç kiracı evi tahliye etmediği takdirde icra veya dava yoluyla sürdürülecektir.
Kiracı ev sahibinin haksız yere kendisini evden çıkarmak istediğini düşünüyorsa ve sürekli ev sahibi tarafından taciz ediliyorsa şikayette bulunabilecektir. Kiracı ev sahibini savcılığa şikayet edebilecektir. Özellikle rızası dışında evine girilen, evinden eşyaları alınan kiracı ev sahibini savcılığa şikayet ederek hakkında kamu davası açılmasını talep edebilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15709 K. 2018/13113 T.
“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/2792 K. 2021/267
“…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini,
ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır.
Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2012/1067 K. 2012/4605
“…Uyuşmazlık iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6570 Sayılı Yasa’nın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir.
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir…”
Kira uyuşmazlıkları ile ilgili daha önce vermiş olduğumuz bu röportajı inceleyebilirsiniz: https://emlakkulisi.com/ogrenci-ve-emlakcinin-ortak-sorunu-yuksek-kiralar/682123
Ev sahibi kiracıyı kendim oturacağım diye çıkarabilir mi?, Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir? Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı evden çıkarabilir? 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenir Mi? 1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Sona Erince Kiracı Çıkarılabilir Mi? Gibi soruları cevapladığımız blog yazımızın sonuna geldik. Önemli hatırlatmamızdır ki; yukarıdaki bilgiler bilgilendirme amaçlı yazılmış olup, kira sözleşmesi ile ilgili herhangi bir uyuşmazlıkta ve kira sözleşmesinin imzalanmasında mutlaka bir avukata danışılmasını tavsiye etmekteyiz.
Bizimle sitemizin iletişim kısmından yahut bu linke tıklayarak iletişime geçebilirsiniz.