Kira hukuku en dinamik hukuk dallarından biridir. Kira hukuku, bir malın maliki ile kiracısı arasında yapılan sözleşmeden doğan sorumluklar olarak tanımlanabilir. Malı kiraya verem kişi kural olarak malın sahibidir. Kiracı ise malı bedeli karşılığında kullanır. Kullanım sırasında düzenli aralıklarla kira bedelini öder. Kullanım konusunda detaylar kira sözleşmesinde yazar.Taraflar bu sözleşmeyi imzalarlar. Kira sözleşmesinde nasıl bir karara varıldıysa, o karar açık ve net şekilde yazılır. Kiracının belirlenmiş şekilde ödeme yapmaması halinde mal sahibinin kiracıyı dava ve tahliye etme hakkı vardır.
Kira hukukunda son zamanlarda iki önemli gelişme gerçekleşmiştir. İlk gelişme emlakçı/aracılar ile ilgilidir. Emlakçılar için yetki belgesi olmaksızın kiralık veya satılık ilanı yayınlamak yasaklanması gündeme gelmiştir. İkinci olarak ise kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu iki konu bilgi notumuzda sırasıyla aktarılacaktır.
Kira sözleşmesi hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nda bulan tam iki taraflı bir sözleşmedir. Taraflar kiraya veren ve kiracıdır. Ortaya çıkan uyuşmazlıklar genelde tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları olarak karşımıza çıkmaktadır.
6325 numaralı kanun kapsamında olan arabuluculuk uygulamasının amacı uyuşmazlıkları çözmektir. Taraflar uyuşmazlık hakkında dava aşamasından önce zorunlu veya ihtiyari olarak kanunla yetkilendirilmiş arabulucu aracılığıyla anlaşmazlığı çözmeye çalışırlar. Arabuluculuk sonucunda, uyuşmazlık çözülürse anlaşma, çözülemezse anlaşamama tutanağı tutulur. Anlaşamama tutanağının ardından dava aşamasına geçilebilir. Kira sözleşmelerinde 5 Nisan 2023 tarihli kanun hükmünce 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanılmaya başlanan zorunlu arabuluculuk uygulaması öncesinde ihtiyari yani isteğe bağlı arabuluculuk sistemi kullanılmaktaydı.
İhtiyari arabuluculuk, dava açmak için arabuluculuğa başvurmanın zorunlu olduğu haller dışında kalan, tarafların serbestçe tasarruf edebilecekleri özel hukuk uyuşmazlıklarında başvurabildikleri bir alternatif çözüm yöntemidir. Dava açılmadan önce de dava açıldıktan sonra da ihtiyari arabuluculuğa başvurulabilir. Arabuluculuk süreci gizli yürütülen bir süreçtir. Süreci devam ettirip ettirmemek tamamen tarafların isteğine tabidir. Taraflar aynı zamanda arabulucu seçme hakkına da sahiptir. Arabulucu seçme konusunda ortaklaşa bir kararda buluşulamazsa adliyelerde bulunan arabuluculuk bürosuna başvurulabilir. Öte yandan taraflar arabuluculukta anlaşırlarsa anlaşılan konularda daha sonradan dava açılamaz. Fakat anlaşılamayan konularda dava açılmasının önünde bir engel yoktur. Arabulucu ücreti taraflarca aksi bir anlaşma yapılmadıysa eşit ödenir.
Hangi Uyuşmazlıklar için İhtiyari Arabuluculuğa başvurulabilir?
Ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde ihtiyari arabuluculuğa başvurulabilir. Bunlar kamu düzenini ilgilendirmeyen, arabuluculuğa başvuran kişilerin dışında kalan kişilerin haklarını doğrudan etkilemeyen ve başkalarının haklarına zarar vermeyen işleri ifade etmektedir. Örnek olarak maddi ve manevi tazminat talepleri, boşanma sebebiyle mal paylaşımı, mirasın paylaşımı, sigorta alacağı, sözleşme uyuşmazlıkları gibi konulardır.
Bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğu vardır. Zorunlu arabuluculuk, bu uyuşmazlıklar açısından dava şartıdır. Yani, arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. İstisnalar olsa da kural olarak iş davalarında, ticari davalarda ve Tüketici Mahkemesi’nde görülecek olan davalarda zorunlu arabuluculuk söz konusudur. Yani bu davalarda arabuluculuğa başvurmak bir dava şartıdır.
5 Nisan 2023 tarihi itibari ile yeni düzenleme uyarınca kira uyuşmazlıklarında da arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Şu halde tahliye veya kira tespiti gibi davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olup arabulucuda anlaşılamadığı durumlarda dava açılabilmektedir.
1 Eylül itibari ile ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan birisi de arabulucuya başvurmadan kiracıyı evden çıkarabilir miyim sorusu oldu. Kiracılar ise arabulucuda anlaşıp anlaşamayacaklarını merak etmekte. 5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan 7445 sayılı kanunun 37. Maddesine göre 1 Eylül itibariyle kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaya başladı. Özellikle tahliye davaları ve kira tespit davalarında (kira artış davaları) arabuluculuğa başvurmak artık zorunlu. Şu anda ülkemizde en çok görülen uyuşmazlıklar arasında yer alan tahliye ve kira tespit davaları için 1 Eylü 2023 itibari ile zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. 1 Eylül 2023’ten sonra mevzuatta bazı davaları açmadan önce zorunlu olarak arabuluculuğa başvurma şartı öngörülmüştür. Zorunlu arabuluculuğun söz konusu olduğu hallerde arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir. Kira uyuşmazlıkları da artık zorunlu arabuluculuğa tabii olduğu için arabulucuya başvurmadan açılan bir dava usulden reddedilecektir. Bu nedenle arabuluculuk sürecine dikkat etmek gerekecektir. Arabuluculukta anlaşılamaması halinde davacı uyuşmazlık konusunda davasını süresi içerisinde açabilecektir. Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya vardırılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır.
Arabuluculuk süreci dava açma süresini kesmekte veya bir diğer deyimle durdurmaktadır. Fakat buradan anlaşılması gereken arabuluculuk faaliyetinden sonra dava açma süresinin yeniden başlayacağı değil, arabuluculuk süresince dava açma süresi durup arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının akabinde dava açma süresinin devam edeceğidir. Süreleri kaçırmamak için bu hususa çok dikkat etmek gerekecektir.
Başvuru adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde arabuluculuk bürosu sıfatıyla görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü tarafından işlemler gerçekleştirilir.
Arabulucu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarındaki görevli personel tarafından sicile kayıtlı arabulucular listesinden atanacaktır. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde bu arabulucu görevlendirilir.
Arabuluculuk bürosuna başvuruda herhangi bir ücret alınmaz. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Anlaşma durumunda ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde ödenir. Ancak uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, işveren tarafından da arabuluculuk ücretinin tamamı ödenebilir. Ücret, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir. Arabuluculuk Ücret Tarifesi, Arabuluculuk Daire Başkanlığının resmi web sitesinde yer almaktadır. http://www.adb.adalet.gov.tr/Sayfalar/Teskilat/mevzuat/tarife.html
Arabuluculuk görüşmelerine taraflar bizzat ya da varsa avukatları aracılığıyla katılabilirler. Tarafın vekili aracılığı ile görüşmelere katılmak istemesi durumunda vekaletnamede arabuluculukla ilgili özel bir yetki gerekir.
İlk toplantıya mazeretsiz bir şekilde katılmayan taraf dava açıldığı taktirde, bu taraf dava sonucunda kısmen ya da tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca, bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşma sağlayamazsa mahkemeye başvurarak dava açabilirler.
Arabuluculuk ücretini karşılamak için adli yardıma ihtiyaç duyan taraf arabuluculuk bürosunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk hâkiminin kararıyla adli yardımdan yararlanabilecektir.
Emlak yetki belgesi veya gayrimenkul yetki belgesi; emlak ofisi açmak isteyen herkesin alması gereken, Ticaret İl Müdürlükleri tarafından verilen ve kişinin bir emlak ofisi açmaya dair mesleki yeterliliği bulunduğunu kanıtlayan belgedir.
Taşınmaz Ticaretinin Hakkında Yönetmeliğin 4. Maddesinde yetki belgesi şöyle tanımlanmıştır: “Taşınmaz ticaretiyle iştigal edilebilmesi için ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkâr işletmeleri adına düzenlenen belgeyi ifade eder.” Emlak yetki belgesi; emlak danışmanı tarafından ilgili emlak ofisinde herkesin görebileceği bir şekilde, açıkça sergilenmelidir.
Emlak yetki belgesinin içinde yer alan, Ticaret İl Müdürlükleri tarafından belirlenen 7 rakamlı emlak yetki numarası; emlak danışmanı tarafından açılan bütün ilanlarda ve imzalanan bütün sözleşmelerde kullanılmalıdır.
Emlak yetki belgesi almak için, Ticaret İl Müdürlüklerine başvuru yapmak gerekir. Bu başvurunun öncesinde emlak mesleki yeterlilik belgesinin alınmış olması zorunludur. Bu durumda, emlak yetki belgesi veya gayrimenkul yetki belgesi almak için izlenecek adımlar ise şunlardır:
Emlak yetki belgesi başvurusu sırasında ibraz edilmesi gereken evraklar şu şekilde sıralanabilir:
* Oda kayıt belgesi (3 ay)
* Vergi levhası
* Öğrenim durumunu gösteren diploma
* En az 100 saatlik emlak danışmanlığı sertifikası
* Ticaret sicil gazetesi fotokopisi
* İmza sirküleri
* Adli sicil kaydı
* Mesleki yeterlilik belgesi
Emlak yetki belgesi almak isteyen kişilerin aşağıdaki şartları yerine getirmesi gerekir:
* İşletmenin kullanacağı iş yerinin gerekli şartları yerine getirmesi
* Gelir ve kurumlar vergisine mükellef olmak
* Meslek odasına kayıtlı olmak
* Şahıs işletmelerinde işletme sahibinin; sermaye şirketlerinde temsile yetkili kişilerin; şubelerde şube müdürünün şu şartları karşılaması
* 18 yaşından büyük olmak
* İflas etmemiş veya itibarını geri kazanmış olmak
* Konkordato ilan etmemiş olmak
* Kasten işlenen bir suçtan dolayı hüküm giymemiş olmak
* Ticaret / sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olmak
* Ulusal yeterliliğe dayalı mesleki yeterlilik belgesi (Seviye 5) sahibi olmak
* Ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunları için yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önce son beş yıl içinde en az 6 ay; bunlar dışında kalanlar için ise en az 12 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olmak
Ticaret Bakanı Pekcan’ın taşınmaz ticareti düzenlemesi ile ilgili kullandığı ‘’Yetki belgesi almadan emlakçılık yapılamayacak, belgesi olmayan işletmeler ilan sitelerine üye olamayacak.’’ ifadesinden de anlaşıldığı üzere emlak danışmanları artık yetki belgesiz ilan paylaşamıyorlar. Bakan Ruhsat Pekcan, Taşınmaz Ticaretine İlişkin Yönetmelik değişikliğiyle, emlakçılık faaliyetlerinde hizmet kalitesinin artırılmasını, haksız rekabetin ortadan kaldırılmasını ve kayıt dışılığın önlenmesini amaçladıklarını belirterek, artık yetki belgesi almadan emlakçılık faaliyeti yapılamayacağını ve belgesi bulunmayan işletmelerin ilan sitelerine üye olamayacağını bildirdi.
Ticaret Bakanlığının 32295 sayılı “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”i Resmi Gazete’de yayımlandı. Pekcan, “Düzenlemeyle emlakçılık faaliyetlerinde hizmet kalitesinin artırılmasını, haksız rekabetin ortadan kaldırılmasını ve kayıt dışılığın önlenmesini amaçlıyoruz.” ifadesini kullandı. Bu sayede emlakçılık faaliyetleri daha kolay, hızlı ve güvenli bir ortamda ilerleyip nitelik kazanılması amaçlanmaktadır. Kayıt dışı faaliyetler nedeniyle ulaşılan ekonomik değerin çok daha üstünde olması gerektiği saptanmış ve bunun üzerine önlem olarak yetki belgesiz ilan paylaşımının önüne geçilmiştir. Aynı zamanda Pekcan, bundan böyle aynı iş yerinde faaliyet gösteren tüm işletmeler için ayrı ayrı yetki belgesi verileceğine dikkati çekti. Bu sayede, hem işletme ve sözleşmeli işletme ilişkisinin takip edileceğini hem de sektördeki tüm aktörlerin belgelendirilerek bu alanda faaliyet gösterenlere ilişkin net verilere ulaşılacak.
Pekcan şunları da ekledi: “Bundan böyle, yeni bir emlak işletmesi açılabilmesi için taşınmaz ticareti konusunda en az 100 saatlik eğitim alınması ve mezuniyet durumuna göre en az 12 ay veya 6 ay emlak danışmanlığı yapılmış olması gerekmektedir. En az 100 saatlik mesleki eğitim almayanlar ve mesleki deneyime sahip olmayanlar emlak işletmesi açamayacak. Ayrıca, emlak işletmesi sahipleri ile şirket yetkililerinin Seviye 5, emlak işletmesinde sigortalı çalışanların ise Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi ile faaliyet gösterme yükümlülüğü olacak. Bu sayede sektördeki iş gücünün niteliğine önemli katkı sağlanacak ve tüketicilerin daha kaliteli hizmet alması mümkün olacak.”
Düzenlemeyle, taşınmaza yönelik alım satım ve kiralama hizmetleriyle birlikte verilebilecek hizmetlerin çerçevesinin çizildiğine dikkati çeken Pekcan, sektörün en çok talep ettiği konuların başında gelen yetki belgesine sahip işletmelerin tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etme ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin etme taleplerinin de yönetmeliğe eklenen hükümle karşılandığını kaydetti.
32295 sayılı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 3. Maddesi şöyledir:
“MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrasının ilk cümlesi ve aynı fıkranın (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı fıkraya (c) bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki bent eklenmiş ve diğer bentler buna göre teselsül ettirilmiş ve aynı fıkranın mevcut (e) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler aşağıdaki hususlara uymakla yükümlüdür:”
“c) Gerçek kişinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası ya da yabancı kimlik numarası ile telefon numarasını; tüzel kişinin unvan ve telefon numarasını üyelikten veya ilanın yayımlamasından önce doğrulamak. Doğrulanmış bilgilerin güncelliğini korumak ve bu bilgileri saklamak.”
“ç) İlana konu taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak.”
“f) Piyasa yapısını bozucu veya tüketiciyi yanıltıcı ilanları önlemeye yönelik tedbirleri almak, etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarının ve tüketicinin korunması amacıyla Bakanlıkça alınan tedbirlere uymak.””
Aynı yönetmeliğin 4. Maddesi şöyledir:
““(4) Bu Yönetmeliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrasına aykırı hareket edenler hakkında 6563 sayılı Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde, diğer hükümlere aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Kanunun 18 inci maddesinde öngörülen idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır.””
İlgili Yönetmelikte Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 12. Maddesine gönderme yapmaktadır. 12. Madde ise yetki belgesi konusunda açıklayıcı ve yönlendirici hükümler içermektedir. Bu hükümlere aykırılık durumunda ise para cezası ile karşı karşıya kalınabilmektedir.
Yukarıdaki bilgiler bilgilendirme amaçlı olup yaşadığınız uyuşmazlıkta mutlaka avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
Yazarlar:
Av. Burak Saldıroğlu L.LM
Selen Özel
